DTG en copropriété : pour qui, pourquoi, à quel coût ?

Le Diagnostic Technique Global (DTG) est un outil créé par la loi ALUR (2014) pour donner aux copropriétés une vision claire de l'état de leur bâti et de leurs équipements, sur une durée de 10 ans.

1. Quand le DTG est-il obligatoire ?

Le DTG s'impose dans trois cas :

• Immeuble de plus de 10 ans dont la mise en copropriété est récente ;
• Procédure d'insalubrité engagée par l'administration ;
• Décision de l'assemblée générale (vote à la majorité simple — art. 24).

Dans tous les autres cas, le DTG reste facultatif mais fortement recommandé, notamment avant l'élaboration d'un Plan Pluriannuel de Travaux ou d'un programme de rénovation énergétique.

2. Ce que contient un DTG

Le DTG est encadré par les articles L.731-1 et suivants du Code de la construction. Il comprend :

1. Une analyse de l'état apparent des parties communes et équipements communs ;
2. Un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales (sécurité, accessibilité, performance énergétique) ;
3. Une analyse des améliorations possibles, notamment énergétiques ;
4. Un diagnostic de performance énergétique (DPE collectif) ou audit énergétique ;
5. Une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires dans les 10 années à venir.

3. Qui peut réaliser un DTG ?

Le DTG doit être confié à un professionnel disposant des compétences techniques, juridiques et financières requises, et d'une assurance responsabilité civile professionnelle adaptée. Architectes, bureaux d'études et experts bâtiment qualifiés sont les profils habilités.

L'indépendance vis-à-vis des entreprises de travaux est essentielle : le DTG doit servir l'intérêt du syndicat, pas celui d'un prestataire potentiel.

4. À quel coût ?

Le prix dépend de la taille de la copropriété, de la complexité du bâti et des prestations associées (DPE collectif, relevés). À titre indicatif :

• Petite copropriété (< 20 lots) : 2 500 à 5 000 € HT ;
• Copropriété moyenne (20 – 50 lots) : 5 000 à 9 000 € HT ;
• Grande copropriété (> 50 lots) : devis sur mesure.

Le DTG est financé par le syndicat via le budget courant ou un appel de fonds spécifique voté en AG.

5. Pourquoi y aller même quand ce n'est pas obligatoire ?

Un DTG permet au syndicat :

• d'anticiper les gros travaux plutôt que de les subir ;
• de hiérarchiser les interventions en fonction de la sécurité et de l'urgence ;
• de mobiliser des aides (MaPrimeRénov' Copropriété, CEE, Eco-PTZ collectif) sur dossier technique solide ;
• de rassurer les copropriétaires et de faciliter les ventes.

Le DTG est aussi la base la plus solide pour bâtir un PPT crédible et défendable en AG.

En résumé

Le DTG n'est pas une formalité administrative : c'est l'outil de pilotage stratégique d'une copropriété sur 10 ans. Bien mené, il évite des décisions précipitées et structure durablement la gestion du patrimoine commun.